Art. 1372 cc - Efficacia del contratto

Giurisprudenza

1. Vincolatività del contratto e autonomia negoziale
Il contratto vincola le parti e può essere sciolto per mutuo consenso anche in assenza di circostanze sopravvenute che rendano difficile, impossibile o meno conveniente l’attuazione dell’originario regolamento negoziale.
Cass. civ., sez. III, ord. 9 gennaio 2025, n. 494.

2. Accertamento del mutuo consenso
L’accertamento dell’esistenza di un mutuo dissenso costituisce un’indagine sulla comune volontà negoziale, riservata al giudice di merito e sindacabile in sede di legittimità soltanto per violazione delle regole ermeneutiche o nei limiti dei vizi motivazionali ammessi.
Cass. civ., sez. III, ord. 9 gennaio 2025, n. 494.

3. Inammissibilità del riesame del merito
Non può essere dedotta in cassazione una diversa ricostruzione della volontà contrattuale che si limiti a contrapporre una lettura alternativa degli stessi fatti già esaminati dal giudice di merito.
Cass. civ., sez. III, ord. 9 gennaio 2025, n. 494.

4. Rilevanza non automatica delle dichiarazioni fiscali
Le dichiarazioni rese a un’amministrazione pubblica sulla cessazione di un rapporto possono costituire un elemento indiziario, ma non provano automaticamente l’avvenuto scioglimento consensuale del contratto.
Cass. civ., sez. III, ord. 9 gennaio 2025, n. 494.

5. Risoluzione consensuale per facta concludentia
Nei contratti non soggetti a forma vincolata, il mutuo consenso può essere desunto da comportamenti successivi alla stipulazione che siano inequivocabilmente incompatibili con la volontà di mantenere in vita il rapporto.
Cass. civ., sez. III, 2 marzo 2012, n. 3245.

6. Forma del mutuo dissenso
Quando per il contratto originario è richiesta la forma scritta ad substantiam, la medesima forma è necessaria anche per l’accordo consensuale di scioglimento.
Cass. civ., sez. II, ord. 14 luglio 2025, n. 19323.

7. Preliminare immobiliare e scioglimento
Lo scioglimento consensuale del preliminare di vendita immobiliare richiede una dichiarazione scritta riconducibile a entrambi i contraenti; non è sufficiente una dichiarazione unilaterale del promittente venditore.
Cass. civ., sez. II, ord. 14 luglio 2025, n. 19323.

8. Procura irrevocabile insufficiente
La procura irrevocabile è un negozio unilaterale recettizio e non può sostituire l’accordo bilaterale necessario per lo scioglimento consensuale di un preliminare immobiliare.
Cass. civ., sez. II, ord. 14 luglio 2025, n. 19323; Cass. civ., sez. II, 14 marzo 1991, n. 2712.

9. Libertà delle forme e relativo limite
Il principio della libertà delle forme consente il mutuo dissenso tacito, ma il limite opera per i contratti soggetti a forma solenne, rispetto ai quali è necessaria la forma prescritta dalla legge.
Cass. civ., sez. III, 27 novembre 2006, n. 25126.

10. Simmetria formale tra contratto e risoluzione
La forma prevista per il contratto originario si estende al contratto risolutorio quando sia richiesta ad substantiam, al fine di preservare la certezza dei rapporti giuridici.
Cass. civ., sez. III, 4 luglio 2006, n. 15264.

11. Scioglimento di negozi formali
Non è configurabile un mutuo dissenso tacito rispetto a un contratto per il quale la legge prescrive la forma scritta quale requisito di validità.
Cass. civ., 20 ottobre 1998, n. 10328.

12. Reciprocità delle domande risolutorie
Le reciproche domande di risoluzione per inadempimento non costituiscono, in senso tecnico, un mutuo consenso negoziale risolutorio, poiché ciascuna parte imputa all’altra la responsabilità della crisi del rapporto.
Cass. civ., sez. II, ord. 9 dicembre 2025, n. 32034.

13. Scioglimento in presenza di domande contrapposte
Quando entrambi i contraenti chiedono la risoluzione attribuendo l’inadempimento all’altro, il giudice può comunque dichiarare lo scioglimento del contratto, poiché entrambe le domande manifestano il venir meno dell’interesse alla prosecuzione del vincolo.
Cass. civ., sez. VI-2, ord. 21 settembre 2020, n. 19706.

14. Indirizzo contrario sul mutuo dissenso processuale
La contrapposizione di domande giudiziali di risoluzione non equivale necessariamente a una dichiarazione concorde di scioglimento, dovendosi distinguere il mutuo consenso dalla domanda fondata sull’altrui inadempimento.
Cass. civ., sez. III, 5 giugno 2018, n. 14314.

15. Interesse concreto alla definizione del rapporto
La soluzione che dichiara lo scioglimento in presenza di richieste risolutorie reciproche valorizza l’interesse concretamente manifestato dalle parti a non mantenere il rapporto alle condizioni originarie.
Cass. civ., sez. II, ord. 9 dicembre 2025, n. 32034.

16. Precedente favorevole allo scioglimento giudiziale
Le reciproche iniziative risolutorie possono rendere evidente la comune indisponibilità delle parti a proseguire il contratto, consentendo al giudice di definire definitivamente il rapporto.
Cass. civ., 23 dicembre 2014, n. 26907.

17. Contrarius consensus
Il mutuo dissenso è un nuovo contratto, di segno opposto rispetto a quello originario, mediante il quale le parti ritrattano bilateralmente il precedente assetto di interessi.
Cass. civ., 18 marzo 2014, n. 5529.

18. Natura solutoria e liberatoria
L’accordo risolutorio consensuale ha natura solutoria e liberatoria; dopo il suo perfezionamento, pretese ed eccezioni devono trovare fondamento nel nuovo accordo e non nel contratto ormai sciolto.
App. Milano, 14 dicembre 2016, n. 4613.

19. Effetti restitutori della risoluzione consensuale
La risoluzione consensuale può comportare l’obbligo di restituzione delle prestazioni ricevute, con decorrenza dal momento dell’accordo risolutorio e non dalla sentenza che ne accerti l’esistenza.
Cass. civ., 7 aprile 1989, n. 3288.

20. Risoluzione consensuale del rapporto di lavoro
La disciplina dei recessi unilaterali nel rapporto di lavoro non esclude l’applicabilità del principio generale del mutuo consenso, ove le parti abbiano manifestato una concorde volontà risolutoria.
Cass. civ., 15 febbraio 1993, n. 1431.

21. Inerzia e rapporto di lavoro a termine
La mancata impugnazione della clausola di durata non basta, da sola, a dimostrare la risoluzione consensuale di un rapporto di lavoro a termine: sono necessari ulteriori elementi convergenti e univoci.
App. Roma, 8 gennaio 2018, n. 5391.

22. Limiti alla modifica giudiziale del contratto
Il giudice non può modificare l’assetto contrattuale o correggerne il contenuto sulla base di circostanze di fatto, fuori dalle ipotesi tipiche nelle quali la legge consente un intervento integrativo o correttivo.
Cass. civ., sez. VI, ord. 7 aprile 2021, n. 9327.

23. Recesso unilaterale come eccezione
Il potere di recesso unilaterale costituisce un’eccezione alla vincolatività del contratto ed è esercitabile esclusivamente nei casi previsti dalla legge o dal contratto.
Cass. civ., sez. III, 18 gennaio 2019, n. 1454.

24. Relatività degli effetti nel collegamento negoziale
Il contratto produce effetti obbligatori soltanto tra le parti e non può, da solo, imporre obblighi a un terzo neppure quando sia funzionalmente collegato a ulteriori rapporti contrattuali.
Cass. civ., sez. III, ord. 22 febbraio 2022, n. 5755.

25. Obbligazioni del proprietario e acquirente del bene
Le obbligazioni contrattuali assunte dal proprietario di un immobile non si trasferiscono automaticamente all’acquirente, salvo strumenti negoziali quali delegazione, espromissione, accollo o cessione del contratto, ovvero salvo obbligazioni propter rem.
Cass. civ., 19 febbraio 1975, n. 1666.

26. Preliminare e terzo acquirente
Le obbligazioni derivanti dal contratto preliminare producono effetti soltanto nei confronti delle parti e non verso il terzo estraneo al rapporto, salva la disciplina dell’opponibilità e dei rimedi specifici.
Cass. civ., 8 febbraio 2001, n. 1920.

27. Patto di prelazione e terzo acquirente
Il patto di prelazione a favore dell’affittuario di fondo rustico non è opponibile al terzo acquirente e non consente, nei suoi confronti, l’esecuzione in forma specifica ex art. 2932 c.c.
Cass. civ., 18 giugno 1996, n. 5577.

28. Convenzioni della pubblica amministrazione
Le convenzioni tra pubblica amministrazione e privati, quando non derogate da norme speciali o principi pubblicistici, sono regolate dai principi civilistici e hanno forza vincolante tra le parti ai sensi dell’art. 1372 c.c.
Cons. Stato, sez. V, 24 marzo 1987, n. 207.

29. Divieto di modifica unilaterale da parte della P.A.
L’amministrazione non può incidere con atto autoritativo su una convenzione accessoria a una concessione, quando il rapporto conservi natura contrattuale e sia disciplinato dai principi privatistici.
T.A.R. Lombardia, sez. III, 4 gennaio 1986, n. 5.

30. Intuitus personae e successione
Il contratto produce effetti anche nei confronti degli eredi del contraente, salvo che la natura personale del rapporto o le specifiche previsioni normative giustifichino una diversa disciplina.
Principio ricostruito nella giurisprudenza richiamata in commento all’art. 1372 c.c.

Commento ed utilità

L’art. 1372 del Codice civile costituisce una norma-cardine del diritto contrattuale italiano. Il primo comma afferma che «il contratto ha forza di legge tra le parti» e che esso può essere sciolto soltanto per mutuo consenso o per cause ammesse dalla legge; il secondo comma stabilisce che il contratto non produce effetti rispetto ai terzi, salvo i casi espressamente previsti dalla legge. La disposizione è collocata nel Capo V del Titolo II del Libro IV del Codice civile, dedicato agli effetti del contratto.

La formula “forza di legge” esprime il tradizionale principio pacta sunt servanda. Essa non attribuisce al contratto l’efficacia generale e impersonale di una legge, bensì riconosce che l’accordo validamente concluso rappresenta una regola giuridicamente vincolante per i contraenti. Le parti, dopo aver costituito, regolato o estinto un rapporto patrimoniale ai sensi dell’art. 1321 c.c., sono dunque tenute a conformare il proprio comportamento al contenuto dell’accordo.

La vincolatività svolge anzitutto una funzione di certezza. Chi stipula un contratto deve poter ragionevolmente confidare nell’esecuzione della controprestazione e nella stabilità dell’operazione economica. Se ciascuno potesse sottrarsi liberamente al vincolo per un semplice ripensamento, per un mutamento delle proprie preferenze o perché l’affare sia divenuto meno vantaggioso, l’autonomia negoziale perderebbe la sua funzione di organizzazione affidabile degli interessi privati. L’art. 1372 c.c. impedisce, pertanto, tanto lo scioglimento unilaterale quanto la modifica unilaterale del contratto, salvo che tali poteri trovino una specifica base legale o convenzionale.

Il contratto vincola non soltanto rispetto alle clausole espressamente predisposte dalle parti, ma anche in relazione agli effetti che derivano dalla legge, dagli usi e dall’equità ai sensi dell’art. 1374 c.c. L’esecuzione del programma contrattuale deve inoltre svolgersi secondo buona fede, ai sensi dell’art. 1375 c.c. Tuttavia, la buona fede non attribuisce al giudice un generale potere di riscrivere il contratto o di rimediare liberamente a un successivo squilibrio economico: fuori dai rimedi previsti dall’ordinamento, il giudice non può sostituire la propria valutazione a quella espressa dai contraenti.

La norma non esclude che le parti possano modificare o sciogliere il contratto. Al contrario, il mutuo consenso, comunemente definito anche mutuo dissenso o risoluzione consensuale, è la principale espressione dell’autonomia privata successiva alla stipulazione. Le parti che hanno creato il vincolo dispongono normalmente del potere di eliminarlo mediante un nuovo accordo, anche se il contratto originario è valido, efficace e non presenta alcuna patologia. Non occorrono, pertanto, inadempimento, impossibilità sopravvenuta o eccessiva onerosità: è sufficiente una volontà comune di non mantenere in vita il rapporto.

Il mutuo dissenso è qualificato come un nuovo contratto con funzione solutoria e liberatoria. Non costituisce una semplice revoca dell’atto precedente, né l’effetto di una dichiarazione unilaterale: è un accordo di segno opposto rispetto al contratto originario, volto a eliminare il regolamento negoziale anteriormente costituito. Questa qualificazione comporta una conseguenza pratica importante: una volta sciolto consensualmente il contratto, le parti non possono più agire o difendersi facendo leva sulle originarie clausole di inadempimento, salvo quanto espressamente conservato. Diritti, obblighi restitutori, rinunce e pattuizioni residue devono essere valutati alla luce del contratto risolutorio.

È essenziale distinguere il mutuo consenso da altre figure. Il recesso è un atto unilaterale e può essere esercitato soltanto se previsto dalla legge o dal contratto; la disdetta opera tipicamente nei rapporti di durata, impedendo la prosecuzione o il rinnovo del rapporto; la rinuncia incide su una posizione soggettiva individuale; la risoluzione per inadempimento è un rimedio che presuppone l’inadempimento imputabile di una parte. Il mutuo dissenso, invece, richiede un incontro di volontà e non può essere desunto dal mero comportamento di uno solo dei contraenti.

La comune volontà risolutoria può essere espressa in un accordo scritto o orale oppure, nei contratti non formali, può risultare da comportamenti concludenti. In quest’ultimo caso, la prova deve essere particolarmente rigorosa: le condotte delle parti devono essere successive al contratto, convergenti, univoche e incompatibili con la volontà di dare ulteriore esecuzione al rapporto. Una temporanea inattività, un ritardo nell’adempimento, una trattativa per modificare il contratto o la mancata sollecitazione della prestazione non dimostrano, da soli, l’avvenuto scioglimento consensuale.

Il tema è ricorrente nelle locazioni. La riconsegna anticipata delle chiavi, l’abbandono dell’immobile o una comunicazione indirizzata all’amministrazione finanziaria possono essere elementi da valutare, ma sono compatibili anche con il recesso, con un inadempimento, con una cessazione di fatto o con una negoziazione in corso. La loro portata deve quindi essere apprezzata nel quadro complessivo delle relazioni tra locatore e conduttore. La Cassazione ha chiarito che l’accertamento della volontà comune resta un giudizio di fatto, rimesso al giudice di merito.

La forma costituisce un limite decisivo alla configurabilità del mutuo dissenso tacito. In linea generale, se il contratto originario è a forma libera, anche l’accordo risolutorio può essere non formale e perfino risultare da fatti concludenti. Quando però la legge richiede la forma scritta ad substantiam, come avviene per il preliminare di compravendita immobiliare, anche l’accordo di scioglimento deve rispettare quella forma. La ragione è evidente: non sarebbe coerente imporre una forma solenne per creare un vincolo relativo a beni di particolare rilievo e consentirne poi l’eliminazione attraverso comportamenti equivoci o dichiarazioni informali.

Nel preliminare immobiliare, pertanto, non è sufficiente che una sola parte annoti sul documento una dichiarazione di cessazione del rapporto; non è sufficiente una semplice intesa orale; non è sufficiente neppure il rilascio di una procura irrevocabile. Per ottenere un valido scioglimento consensuale occorre una dichiarazione scritta che esprima la volontà di entrambe le parti. Questa regola tutela non soltanto i contraenti, ma anche la certezza delle successive vicende circolatorie e l’affidamento dei terzi.

Quando il contratto abbia già prodotto effetti traslativi, specialmente in materia immobiliare, la vicenda può assumere una struttura diversa. La restituzione del bene all’originario alienante può richiedere un nuovo atto traslativo contrario, con i conseguenti requisiti di forma e di pubblicità. In questi casi, l’etichetta “mutuo dissenso” non deve far perdere di vista il concreto effetto perseguito: occorre verificare se le parti intendano eliminare un rapporto ancora pendente oppure effettuare un nuovo trasferimento patrimoniale in senso inverso.

Le “cause ammesse dalla legge” costituiscono l’altra via di scioglimento prevista dall’art. 1372 c.c. Vi rientrano la risoluzione per inadempimento, per impossibilità sopravvenuta e per eccessiva onerosità sopravvenuta, oltre al recesso nei casi consentiti, alla rescissione e agli strumenti di invalidità del contratto. L’art. 1372 c.c. non disciplina analiticamente tali rimedi, ma fissa il principio di stabilità dal quale essi rappresentano eccezioni tipiche: il contratto resta vincolante finché non intervenga una causa giuridicamente idonea a scioglierlo o a privarlo di efficacia.

Particolarmente delicato è il caso delle reciproche domande giudiziali di risoluzione. Se ciascun contraente chiede lo scioglimento imputando l’inadempimento all’altro, non vi è automaticamente un mutuo dissenso, perché difetta un accordo sul titolo e sulle conseguenze dello scioglimento. Tuttavia, una parte della giurisprudenza ritiene che tali domande manifestino comunque il venir meno dell’interesse di entrambi alla prosecuzione del rapporto e consentano al giudice di pronunciarne la risoluzione, evitando la sopravvivenza artificiosa di un vincolo che nessuno intende più eseguire. L’orientamento non è del tutto univoco, ma risponde a una logica di effettiva definizione della controversia.

Il secondo comma dell’art. 1372 c.c. sancisce il principio di relatività degli effetti contrattuali. Il contratto produce diritti e obblighi per chi lo ha concluso, direttamente o per mezzo di un rappresentante, ma non può imporre prestazioni o vincoli a soggetti estranei al consenso. Tale regola tutela la libertà contrattuale negativa: nessuno può essere obbligato da un accordo alla cui formazione non abbia partecipato.

Il principio non esclude che un contratto possa avere conseguenze indirette nella sfera di terzi, né impedisce che la legge attribuisca specifici effetti favorevoli a soggetti estranei. Il caso più significativo è il contratto a favore di terzo di cui all’art. 1411 c.c., nel quale stipulante e promittente attribuiscono al terzo un diritto che questi può acquistare secondo la disciplina legale. Altre deroghe derivano da istituti quali l’accollo, la cessione del contratto, la delegazione, l’espromissione e le obbligazioni propter rem. Fuori da tali ipotesi, l’acquirente di un bene non subentra automaticamente nelle obbligazioni puramente personali assunte dal precedente proprietario.

Il principio di relatività assume rilievo anche nei contratti collegati. Il collegamento funzionale tra due contratti non basta, da solo, a imporre obblighi a chi non sia parte di ciascun rapporto. Nella struttura del leasing, ad esempio, l’esistenza di un rapporto tra concedente e utilizzatore non trasforma automaticamente il fornitore o l’appaltatore in parte di quel contratto, né consente di estendere indiscriminatamente diritti e obblighi tra rapporti diversi.

La relatività opera, infine, anche rispetto allo scioglimento consensuale. Le parti possono eliminare il proprio vincolo, ma non possono pregiudicare con un accordo successivo i diritti già acquisiti da terzi, né opporre retroattivamente la risoluzione a soggetti la cui posizione sia protetta dalle regole sull’opponibilità. Questo profilo è particolarmente rilevante nella circolazione immobiliare, nei rapporti con i creditori, nelle cessioni e nei rapporti tributari.

Dal punto di vista operativo, chi intenda predisporre un accordo di scioglimento dovrebbe identificare con precisione il contratto originario, indicare la data di efficacia della cessazione, disciplinare le restituzioni, regolare acconti e caparre, stabilire eventuali rinunce reciproche e chiarire quali clausole debbano sopravvivere, come riservatezza, competenza, garanzie, obblighi di cooperazione o gestione dei dati. Per i contratti formali, l’accordo deve essere redatto nella forma richiesta; per i rapporti con possibili effetti verso terzi, devono inoltre essere considerate le regole di pubblicità e opponibilità applicabili.

In conclusione, l’art. 1372 c.c. assicura la stabilità del contratto come regola privata vincolante tra i contraenti. Il vincolo può cessare per un accordo realmente comune oppure per gli specifici rimedi previsti dalla legge, ma non per una scelta unilaterale o per comportamenti equivoci. Al tempo stesso, il contratto non può creare obblighi a carico di soggetti estranei, salvo che l’ordinamento preveda espressamente un’efficacia nei loro confronti.